地产大涨之后短期应警惕销售预期改善所引发哈

地产：大涨之后 短期应警惕销售预期改善所引发的焦虑 类别： 机构： 研究员：

不禁让人想起去年圣诞她与黄晓明在澳门塔一起放烟花。不过 [摘要]

事项：

2月24日，房地产（证监会）指数（88 010）当日涨幅为4.97%，超越沪深 00（涨1.6%） . 7个百分点，也远远超越其他所有行业板块；整个A股市场涨幅超过9%的个股2 只，其中有16只是地产股；地产板块150多只个股几乎全线飘红，保招万金（金地、金融街、金科）分别上涨 .54%、4.14%、 .91%、4.94%、6.04%和1.77%，云天星球”分别上涨4.11%、6.87%、4.08%和 。67%。

评论：

该日大涨实质上是前期累积效应叠加的结果、是前期强势的延续我们不认同该日大涨原因是受国务院发布‘积极稳妥推进户改’通知影响《通知》内容看不出有实质性利好。我们不否认若能取消户籍制度或彻底消除户籍与非户籍人群的待遇差异将对房地产行业有正面作用，但该《通知》内容并不包含这些，阅读完《通知》，我们的确看不出有实质性利好。《通知》明确规定直辖市、副省级城市及其他大城市（我们估计应有无锡、苏州、郑州等经济热点城市）严控，其他地级市入户需同时符合三个条件（合法稳定职业满三年并有合法稳定住所，同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限），相对宽的是县一级（规定有稳定工作及住所即可入户），但若这些地方觉得城镇综合承载能力压力大，仍可通过对合法稳定职业的范围、年限和合法稳定住所的范围、条件等做出具体规定来限制入户。了解中国当前国情和房地产行业制度的人都知道，县一级区域目前入户门槛已经很低，且这些地方的楼市基本上不限购，很多地方还执行购房送户口的政策！过去两年地产股两次暴跌都在类似文件和会议精神颁布之后。本次《通知》和中央以往表述并无二致，2009年12月5日至7日，中央经济工作会议部署2010年六大任务，当中即有推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，但时隔两日，地产股即迎来了波澜壮阔的暴跌行情；2010年4月28日，国务院常务会议提出将户籍制度改革列入2010年九大重点改革任务，但依然没能止住因新国十条及双限令引发的惯性暴跌。

当日涨停地产股大多与所谓户改及城镇化利好无关。比如涨停的深深房A、深物业A等深圳本地股、上海本地股中华企业及地产+煤矿概念股泛海建设，都难以和《通知》中的城镇化、户籍改革扯上关系，深圳、上海城市化程度已经很高，且属于严控入户的副省级城市或直辖市！板块强势是政策累积效应叠加的结果，完全符合我们去年4季度以来的前瞻性判断政策面自去年10月中旬以来逐渐改善：①地方政府前赴后继松调控；②流动性改善，降准两次，银行按揭时间从2- 个月缩短为周，首次臵业利率多数回归至基准，甚至部分银行能打九折。

政策面改善带来销售预期改善，且近期销售的确也出现了一定改善迹象：去年12月底以来，行业基本面逐渐出现改善迹象，比如：①风向标城市深圳、北京、南京、上海出现了可售量在去年12月冲顶后明显回落的趋势，且个别风向标城市，如深圳可售量水平是徘徊在历史低谷的，但销量却有企稳迹象；②局部出现了日光楼盘；③对春节前后交易区间按农历进行同比，今年同期居然是近5年当中仅次于2011年最好的。