地产多个因素提高风险回报率了

二战结束后 地产：多个因素提高风险回报率 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

得益于利率回落、风险偏好反弹和估值水平得益于风险偏好指标（约为-0.5）处于-1到+1的正常区间，短期利率从2季度欧洲债务危机期间的高点进一步回落，而且房地产板块的市净率和股息收益率（图9和10）回归历史平均估值水平，我们继续看好9月份的行情，而且仍然更加青睐香港房地产开发商（香港的预售和土地拍卖情况能带来更多利好），而不是物业零售股（已大幅跑赢其他类股）或内地房地产开发商（仍面临政策风险，降价风险和融资风险）。

我们的收益率差（EYG）模型表明2010年该板块有 2%的上升空间受最新市场盈利预期影响，我们的瑞银房地产业投资篮子（以下简称“篮子”）2010年底的公允值从984升至1,097，升幅为11%，对应2010年的上升空间为 2。

若采用更为乐观的盈利目标——1.5%的美债收益率差进行计算，那么相应的上升空间更大，达62%。

用相对价值（RV）模型衡量继续处于明显领先地位2009年6月1日以来，按我们的模型建立的投资组合已上涨12.4%，超过恒生地产指数/篮子7.6%/4.0%的涨幅（2010年1月1日以来三者的表现为下跌6.7%/下跌4. %/下跌6.4%）；我们的相对价值模型中总分最低的三只个股*上涨9. %，跑赢总分最高的三只个个股（同期下跌17%）和恒生地产指数（同期上涨4.4%，图10）（2010年1月1日以来三者的表现为+6.6%/- .6%/-4. %)。

我们超配:SOHO中国、新世界发展和富力地产9月份，我们仍超配估值水平较低的相对价值股:在按我们的模型建立的投资组合中，我们超配SOHO中国、新世界发展（取代领汇房托基金）和富力地产；低配的是九龙仓集团、恒隆地产和中国海外；标配太古集团（取代新世界发展）、恒基地产、碧桂园和新鸿基地产。