地产央行加息点评实质影响有限调整正是龙头计划

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[摘要]

投资要点事件：中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点。

本次加息暂不改变负利率状态。长期的负利率引发的流动性泛滥催生包括房地产在内的资产价格泡沫，从2010年2月以来，我国实际利率一直处于负利率状态，而通胀压力依然存在，由此极易加大房价上涨压力。但本次加息幅度有限，暂不改变当前的负利率状态，因此也暂不能改变流动性充裕状态。

加息对购房者购房成本影响有限。由于本次加息力度不大，因此并没有明显加大购房者的还款压力。以贷款100万，还款期限为15年和20年的等额还款法为例，本次加息后，每月成本仅增加108元和116元，增加幅度分别为1.29%和1.62%。

当前加息幅度对开发商盈利影响有限。加息使得开发商资金成本有所提高，但当前加息幅度有限，因而对其盈利水平影响并不明显，根据我们对重点公司的测算，在没有进行资本化的前提下，税后增加的财务费用占净利润比重平均为0.65%，以万科为例，仅占2010年预测净利润的0. %。而实际情况是开发商可以将大部分利息进行资本化，因此影响更是微乎其微，因此我们暂不调整各重点公司的盈利预测。

本次加息对行业实质影响较小，重在引导预期。本次加息虽然超出预期，但对购房者和开发商的实质影响较小，对需求端影响程度不如已经出台的限购限贷政策，对供给端影响也不及土地增值税、供应结构调整等政策。因此本次加息的意义还是重在引导市场对房价、流动性和融资成本的预期，促进开发商加速消化库存以回笼资金，同时打击投资需求。

依然看好行业龙头，市场调整正是买入时机。货币从紧将改变行业高杠杆高利润的盈利模式，中小开发商资金面将更加严峻，而行业龙头却存在更多的整合机遇，因此我们依然看好高周转盈利模式，资金面充裕的行业龙头，如万科A、保利地产，其次可关注区域龙头首开股份、鲁商置业。