地产大局已定呢

地产：大局已定 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

鸡群发生了传染病 政策调整孕育需求释放：我们认为此次决定中单独二胎放开以及中小城市落户限制放开对房地产将产生中期影响，前者将为市场需求带来可观增量，而后者则有助于中小城市人口合理配置，盘活存量。单独二胎政策的启动从短期来看将产生一部分置换需求以及改善性需求，从长期来看，根据我们中小公司研究组测算，单独二胎政策放开乐观估计将为我国未来几年带来 万婴儿的补偿性生育，较我国目前新生婴儿数量有20- 0%的复合增速，这将为我国未来房地产市场形成系统性支撑。另外，中小城市落户限制放开有助于中小城市之间人口资源实现更市场化的合理配置，城镇化速度有望借机提速。根据我们对城市化多年研究，核心城市的形成是经济发展的结果，最终也无法以人意志为转移改变其核心地位。本次决议中，关于健全城乡发展一体化体制机制的笔墨较多，我们强烈建议市场重点关注未来相关政策的进一步落实。

土地流转≠增加供应：决定对于土地改革进一步细化，对比十七届三中全会中对于农村改革的描述，措辞有所变化，明确了城乡统一的建设用地市场建立。目前《土地管理法》对于农村集体经营性建设用地使用权受让人的资质以及土地用途都有明确的规定，中短期对商品房土地供应市场冲击是伪命题。总体上，本次十八届三中全会关于土地流转的内容并未超出我们的预期，特别针对房地产领域，未来仍需要关注国土部等其他部委可能出台的可操作性的政策与措施以及后续相关法律的修改，也许才能对住宅土地供应领域产生中长期影响。短期看，各地征地成本有抬升的可能，未来土地价格中短期不排除出现成本推动上涨。

房地产税争论暂告一段落：决定中提出，加快房地产税立法并适时推进改革。从政府对税收改革的角度出发以及结合目前的政策逻辑，市场需要对房产税有个更新的认识，在目前的政策逻辑下，房产税出台的意义主要在于地方税种的完善和优化资源配置，而并不是打压房价。另外，房地产税的立法过程，恐怕再继续加大试点并不是一个合理模式了，我们预计市场关于房地产税的争论将暂告一段落，再到明年两会前后才会重新关注起来。

维持行业“买入”评级：本次《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的出台对房地产行业影响偏正面，本次决定对行业影响大局已定，市场化思路将重新带来行业出路，维持行业“买入”评级。